Av. Efsun AYDOĞAN
Köşe Yazarı
Av. Efsun AYDOĞAN
 

KİRA SÖZLEŞMESİNDE KARŞILIKLI SORUMLULUKLAR

Sevgili Bodrumlular; İçinde bulunduğumuz ekonomik kriz kiracılarla mülk sahipleri arasında uzun ve yıpratıcı hukuki süreçler ortaya çıkarmaktadır. Kiraya verenler enflasyon karşısında eriyip giden paranın değerinden ve buna orantılı olarak kira bedelinin yetersiz kalmasından yakınırken, kiracılar ise gelirleri ile ters orantılı olarak yüksek kira bedelleri ile karşı karşıya kalmaktadır. Aslına bakarsanız her iki taraf içinde maddi açıdan zorlayıcı bir süreç olduğu kuşku götürmez bir gerçektir. Ekonomik olarak ödeme güçlüğü ve bunun yanında kira bedelinden beklenen menfaatin tatmin edecek sınırın altında kalması, kira artış oranları üzerinde geçici yasal düzenleme getirilmesi vb. konularda bir önce ki yazılarımızda sevgili okuyucularımızı elimizden geldiğinde bilgilendirmeye çalışmıştık. Bu yazımızda da özellikle maddi külfetlerin yanı sıra kiraya verenler ile kiracılar arasında kira bedeli haricinde yaşanabilecek hukuksal uyuşmazlıklara ve kiracılarla kiraya verenlerin katlanmakla yükümlü oldukları borçları ile haklarına değinmek istiyoruz. Türk Borçlar Kanunu’nda kira sözleşmeleri, sözleşme tipleri bakımından her iki tarafa borç yükleyen sözleşmeler kategorisinde bulunmaktadır. Bu sözleşmeler tarafların kira akdi içerisine girdikleri andan, kira sözleşmesinin sona erdiği ana kadar kiraya veren ve kiracı bakımından belirli sorumluluklar altına girmeyi ve belirli yükümlülükleri ise sözleşmenin sona ermesine kadar yerine getirmeyi vaad ettikleri sözleşmelerdir. Kira sözleşmesinin basit anlamda her iki tarafa borç yükleyen sözleşmeler olduğunu belirtmekle birlikte, öncelikle kiraya veren, yani mülk sahibinin kira sözleşmesi sona erene kadar kanundan doğan sorumluluklarından bahsetmek gerekli ise; Mülk sahipleri, kiralanacak olan taşınmazı tarafların kararlaştırdıkları tarihte ve kira amacına uygun olarak ( yani taşınmazın restoran olması durumunda kullanım amacına veya konut olması durumunda  konut ihtiyacını karşılayacak fiziki yeterlilikte) ve bu özelliklere uygun teslim etmekle ve kira sözleşmesi boyunca kiralama amacına uygun olarak fiziki ve hukuksal durumunu sağlamakla yükümlüdür. Şayet kiraya veren ile kiracı arasında aksi kira sözleşmesinde kararlaştırılmamış ise kiraya veren (mülk sahibi) taşınmazın zorunlu sigortasını, vergi ve benzeri yükümlülüklerine  katlamakla mükelleftir. Yine kiraya veren , “yan giderler” olarak tanımlanan ve Bodrum’ da kiracıların en çok karşılaştıkları sorunlardan bir tanesi olan çatı akması, izolasyon problemi, rutubet vb. sorunların maddi külfetine katlanmakla yükümlüdür. Toplumsal uygulama olan ve kiraya verenlerin “Sen yaptır, bedelini kiradan düşeriz” şeklinde ki teklifleri, tarafların rızası doğrultusunda geçerliliğini koruyacaktır. Kiraya verenin katlanmakla yükümlü olduğu bir diğer konu ise; kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra kiralanan yerle ilgili kiracıya yüklenemeyecek ayıplardan (Ayıp: teknik olarak kiralananın sözleşme şartlarına uygun olarak kullanılmasını engelleyen; maddi ve manevi olumsuzluklar şeklinde tanımlamıştır. Erol Türel, Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmeleri, 1. Baskı, Legal Yayıncılık, İstanbul, 2015, s.121. ) sorumlu olması ve bu ayıpları gidermekle yükümlü olmasıdır.  Birkaç örnekle şekillendirmek gerekli ise; soğuk iklim koşullarına sahip bir konumdaki evin yeterince ısıtılmaya uygun olmaması, konutun sağlık açısından yaşanılamayacak derecede rutubetli olması, kiralananın yapı kullanma izninin bulunmaması, kiralananın depreme dayanıklı olmaması, kiralananın kışın yağan yağmurlar sonucunda küflenmesi, örnek verilebilir. Kiracı bu durumlarla karşılaştığında bu eksiklerin giderilmesini kiraya verenden isteyebileceği gibi kira bedelinden indirim yapılmasını ya da zararın giderilmesini isteme hakkı da bulunmaktadır. Dikkat edilirse kanun koyucunun mantığı, kira süresi boyunca kiralanan taşınmazın kira sözleşmesine uygun sürdürülebilir kullanım amacının devamlılığını sağlama  temeline dayanmaktadır. Tüm bunların yanında kiraya verenlerin kira sözleşmesi sona erdiğinde anahtar teslim sırasında üzerlerine kanun koyucu tarafından yüklenmiş çok önemli bir külfette bulunmaktadır. Nedir bu külfet? Kiralanan taşınmazı aldığı gibi teslim eden kiracılar olduğu gibi taşınmaza zarar vererek ortadan yok olan, kiraya verene bir çok masraf bırakan kiracılarda bulunmaktadır. Bu zararlardan kaynaklı hak talep edilebilmesi, kiraya verenin yerine getirmekle yükümlü olduğu tek bir kanun maddesine dayanmaktadır. Aksi halde kiracıların sorumlu tutulabilmesi mümkün değildir. Bu doğrultuda kiraya verenler kiralananı teslim aldığında kiralananın durumunu gözden geçirecek; kiracının sorumluluğuna yol açacak nitelikte bir eksikliğin ve ayıbın varlığı hâlinde, bunu hemen, kiracıya yazılı olarak bildirecektir. Bu bildirimin yapılmaması, kiracıyı her türlü sorumluluktan kurtaracaktır. Öte yandan, teslim alma sırasında yapılacak olağan inceleme ile belirlenemeyecek nitelikteki eksikliklerden ve ayıplardan, kiracının sorumluluğu devam edecektir. Ancak, kiraya veren, bu nitelikteki eksiklik ve ayıpları sonradan belirlediği takdirde, durumu hemen kiracıya bildirmekle yükümlüdür. Bu bildirim yükünün yerine getirilmemesi de, kiracının sorumluluktan kurtulması sonucunu doğuracaktır. Kiraya verenin yukarıda kısaca bahsedildiği yükümlülüklerinin olmasının yanında kiracılarında yerine getirmekle ve devamlılığını sağlamakla mecbur olduğu yine kanundan doğan yükümlülükleri bulunmaktadır. Kiracıların yerine getirmekle yükümlü oldukları en önemli borcu kiraya verenle anlaşmış oldukları kira bedelini zamanında ve kiraya verenin belirlediği banka hesabına yatırmak olacaktır. Okuyucularımızın da bildiği kiracıların en temel borcu olan kira bedelinin zamanında ödenmemesi; kiracıların tahliyesine sebep olacağı gibi aynı zamanda kira bedelinden ve faizlerinden borç altına girmesine sebebiyet verecektir. Kiracıların düzenli kira bedeli ödeme yükümlülüğü altında olmasının yanında: Kiraladıkları taşınmazı kullanım amacı doğrultusunda kullanmak( örneğin; kiralanan taşınmazın alkollü mekana çevrilmesi, yasa dışı işlerde kullanılması vb.) zorunluluğu, temizlik ve bakım giderlerini ödeme, kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme, ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borçları da bulunmaktadır. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesini aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunabilir ve aykırılığın giderilmemesi durumunda ise sözleşmeyi fesih edebilecektir. Görüldüğü gibi kira sözleşmesinin kanundan ve şekli yapısından kısaca güttüğü amaçtan kaynaklı hem kiracıya hem de kiralayana yüklemiş olduğu belirli temel yükümlülükler içermektedir. Bu yazımızda genel hatlarıyla kiracıların ve kiraya verenlerin sorumluklarından ve katlanmakla yükümlü oldukları bazı genel konularda siz okuyucularımızı aydınlatmaya çalıştık. Sonuç itibariyle yükümlülüklerin yanı sıra sözleşmede anlaşılan konular ve sözleşmenin her iki tarafında haklarını ve yükümlülüklerini bilmesi, olası bir uyuşmazlığın önüne geçilebilmesi amacıyla önem arz etmektedir. Umuyoruz bu yazımızda da siz değerli okuyucularımızı bir nebze olsun aydınlatabilmişizdir. Sevgiyle ve sağlıkla kalmanızı temenni ederim. 
Ekleme Tarihi: 21 Kasım 2022 - Pazartesi

KİRA SÖZLEŞMESİNDE KARŞILIKLI SORUMLULUKLAR

Sevgili Bodrumlular;

İçinde bulunduğumuz ekonomik kriz kiracılarla mülk sahipleri arasında uzun ve yıpratıcı hukuki süreçler ortaya çıkarmaktadır. Kiraya verenler enflasyon karşısında eriyip giden paranın değerinden ve buna orantılı olarak kira bedelinin yetersiz kalmasından yakınırken, kiracılar ise gelirleri ile ters orantılı olarak yüksek kira bedelleri ile karşı karşıya kalmaktadır. Aslına bakarsanız her iki taraf içinde maddi açıdan zorlayıcı bir süreç olduğu kuşku götürmez bir gerçektir. Ekonomik olarak ödeme güçlüğü ve bunun yanında kira bedelinden beklenen menfaatin tatmin edecek sınırın altında kalması, kira artış oranları üzerinde geçici yasal düzenleme getirilmesi vb. konularda bir önce ki yazılarımızda sevgili okuyucularımızı elimizden geldiğinde bilgilendirmeye çalışmıştık. Bu yazımızda da özellikle maddi külfetlerin yanı sıra kiraya verenler ile kiracılar arasında kira bedeli haricinde yaşanabilecek hukuksal uyuşmazlıklara ve kiracılarla kiraya verenlerin katlanmakla yükümlü oldukları borçları ile haklarına değinmek istiyoruz.

Türk Borçlar Kanunu’nda kira sözleşmeleri, sözleşme tipleri bakımından her iki tarafa borç yükleyen sözleşmeler kategorisinde bulunmaktadır. Bu sözleşmeler tarafların kira akdi içerisine girdikleri andan, kira sözleşmesinin sona erdiği ana kadar kiraya veren ve kiracı bakımından belirli sorumluluklar altına girmeyi ve belirli yükümlülükleri ise sözleşmenin sona ermesine kadar yerine getirmeyi vaad ettikleri sözleşmelerdir.

Kira sözleşmesinin basit anlamda her iki tarafa borç yükleyen sözleşmeler olduğunu belirtmekle birlikte, öncelikle kiraya veren, yani mülk sahibinin kira sözleşmesi sona erene kadar kanundan doğan sorumluluklarından bahsetmek gerekli ise;

Mülk sahipleri, kiralanacak olan taşınmazı tarafların kararlaştırdıkları tarihte ve kira amacına uygun olarak ( yani taşınmazın restoran olması durumunda kullanım amacına veya konut olması durumunda  konut ihtiyacını karşılayacak fiziki yeterlilikte) ve bu özelliklere uygun teslim etmekle ve kira sözleşmesi boyunca kiralama amacına uygun olarak fiziki ve hukuksal durumunu sağlamakla yükümlüdür. Şayet kiraya veren ile kiracı arasında aksi kira sözleşmesinde kararlaştırılmamış ise kiraya veren (mülk sahibi) taşınmazın zorunlu sigortasını, vergi ve benzeri yükümlülüklerine  katlamakla mükelleftir. Yine kiraya veren , “yan giderler” olarak tanımlanan ve Bodrum’ da kiracıların en çok karşılaştıkları sorunlardan bir tanesi olan çatı akması, izolasyon problemi, rutubet vb. sorunların maddi külfetine katlanmakla yükümlüdür. Toplumsal uygulama olan ve kiraya verenlerin “Sen yaptır, bedelini kiradan düşeriz” şeklinde ki teklifleri, tarafların rızası doğrultusunda geçerliliğini koruyacaktır.

Kiraya verenin katlanmakla yükümlü olduğu bir diğer konu ise; kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra kiralanan yerle ilgili kiracıya yüklenemeyecek ayıplardan (Ayıp: teknik olarak kiralananın sözleşme şartlarına uygun olarak kullanılmasını engelleyen; maddi ve manevi olumsuzluklar şeklinde tanımlamıştır. Erol Türel, Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmeleri, 1. Baskı, Legal Yayıncılık, İstanbul, 2015, s.121. ) sorumlu olması ve bu ayıpları gidermekle yükümlü olmasıdır.  Birkaç örnekle şekillendirmek gerekli ise; soğuk iklim koşullarına sahip bir konumdaki evin yeterince ısıtılmaya uygun olmaması, konutun sağlık açısından yaşanılamayacak derecede rutubetli olması, kiralananın yapı kullanma izninin bulunmaması, kiralananın depreme dayanıklı olmaması, kiralananın kışın yağan yağmurlar sonucunda küflenmesi, örnek verilebilir. Kiracı bu durumlarla karşılaştığında bu eksiklerin giderilmesini kiraya verenden isteyebileceği gibi kira bedelinden indirim yapılmasını ya da zararın giderilmesini isteme hakkı da bulunmaktadır. Dikkat edilirse kanun koyucunun mantığı, kira süresi boyunca kiralanan taşınmazın kira sözleşmesine uygun sürdürülebilir kullanım amacının devamlılığını sağlama  temeline dayanmaktadır.

Tüm bunların yanında kiraya verenlerin kira sözleşmesi sona erdiğinde anahtar teslim sırasında üzerlerine kanun koyucu tarafından yüklenmiş çok önemli bir külfette bulunmaktadır. Nedir bu külfet? Kiralanan taşınmazı aldığı gibi teslim eden kiracılar olduğu gibi taşınmaza zarar vererek ortadan yok olan, kiraya verene bir çok masraf bırakan kiracılarda bulunmaktadır. Bu zararlardan kaynaklı hak talep edilebilmesi, kiraya verenin yerine getirmekle yükümlü olduğu tek bir kanun maddesine dayanmaktadır. Aksi halde kiracıların sorumlu tutulabilmesi mümkün değildir. Bu doğrultuda kiraya verenler kiralananı teslim aldığında kiralananın durumunu gözden geçirecek; kiracının sorumluluğuna yol açacak nitelikte bir eksikliğin ve ayıbın varlığı hâlinde, bunu hemen, kiracıya yazılı olarak bildirecektir. Bu bildirimin yapılmaması, kiracıyı her türlü sorumluluktan kurtaracaktır. Öte yandan, teslim alma sırasında yapılacak olağan inceleme ile belirlenemeyecek nitelikteki eksikliklerden ve ayıplardan, kiracının sorumluluğu devam edecektir. Ancak, kiraya veren, bu nitelikteki eksiklik ve ayıpları sonradan belirlediği takdirde, durumu hemen kiracıya bildirmekle yükümlüdür. Bu bildirim yükünün yerine getirilmemesi de, kiracının sorumluluktan kurtulması sonucunu doğuracaktır.

Kiraya verenin yukarıda kısaca bahsedildiği yükümlülüklerinin olmasının yanında kiracılarında yerine getirmekle ve devamlılığını sağlamakla mecbur olduğu yine kanundan doğan yükümlülükleri bulunmaktadır. Kiracıların yerine getirmekle yükümlü oldukları en önemli borcu kiraya verenle anlaşmış oldukları kira bedelini zamanında ve kiraya verenin belirlediği banka hesabına yatırmak olacaktır. Okuyucularımızın da bildiği kiracıların en temel borcu olan kira bedelinin zamanında ödenmemesi; kiracıların tahliyesine sebep olacağı gibi aynı zamanda kira bedelinden ve faizlerinden borç altına girmesine sebebiyet verecektir.

Kiracıların düzenli kira bedeli ödeme yükümlülüğü altında olmasının yanında: Kiraladıkları taşınmazı kullanım amacı doğrultusunda kullanmak( örneğin; kiralanan taşınmazın alkollü mekana çevrilmesi, yasa dışı işlerde kullanılması vb.) zorunluluğu, temizlik ve bakım giderlerini ödeme, kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme, ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borçları da bulunmaktadır. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesini aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunabilir ve aykırılığın giderilmemesi durumunda ise sözleşmeyi fesih edebilecektir.

Görüldüğü gibi kira sözleşmesinin kanundan ve şekli yapısından kısaca güttüğü amaçtan kaynaklı hem kiracıya hem de kiralayana yüklemiş olduğu belirli temel yükümlülükler içermektedir. Bu yazımızda genel hatlarıyla kiracıların ve kiraya verenlerin sorumluklarından ve katlanmakla yükümlü oldukları bazı genel konularda siz okuyucularımızı aydınlatmaya çalıştık. Sonuç itibariyle yükümlülüklerin yanı sıra sözleşmede anlaşılan konular ve sözleşmenin her iki tarafında haklarını ve yükümlülüklerini bilmesi, olası bir uyuşmazlığın önüne geçilebilmesi amacıyla önem arz etmektedir. Umuyoruz bu yazımızda da siz değerli okuyucularımızı bir nebze olsun aydınlatabilmişizdir.

Sevgiyle ve sağlıkla kalmanızı temenni ederim. 

Yazıya ifade bırak !
Okuyucu Yorumları (1)

Yorumunuz başarıyla alındı, inceleme ardından en kısa sürede yayına alınacaktır.

Yorum yazarak Topluluk Kuralları’nı kabul etmiş bulunuyor ve haberbodrumgazetesi.com sitesine yaptığınız yorumunuzla ilgili doğrudan veya dolaylı tüm sorumluluğu tek başınıza üstleniyorsunuz. Yazılan tüm yorumlardan site yönetimi hiçbir şekilde sorumlu tutulamaz.
Mesut Bürcü...... mesutburcu35@hotmail.com
(23.11.2022 05:30 - #455)
Merhaba.. sizlere İzmir / Buca / Şirinyerden yazıyorum, Lütfen konu hakkında görüş ve öneririlerinizi bekliyorum...11 yıldır aynı konutta ikamet etmekteyiz (eşim ve ben ) karşılıklı anlaşma ile bugünlere geldik, fakat bu sene 1400 lira olan kira bedelini 3.400 liraya çıkaracağını söyledi, sözleşmemiz 5 Ocak 2023 te yenilenecek.. Devletin verdiği yüzde 25 lik kira zammını hiçe sayarak devlete karşı gelmekte ve belirttiği kira bedelini kabul etmezsek evi boşalt diyerek inceden de tehdit etmektedir... Bu durumda yapmamız gereken, izleyebileceğimiz yol nedir ? Yardımcı olursanız seviniriz...
Av. Efsun AYDOĞAN Merhabalar sevgili okuyucu, sizin de beyan ettiğiniz gibi 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenen sözleşmelerde, kiralara yüzde 25'in üzerinde artış yapılamayacak. yasal düzenleyemeye ayrılık karşısında CİMER'e şikayette bulunabilirsiniz. Ev sahibinin kira bedelinin tespitine yönelik ve / veya tahliyeye yönelik dava haklarının da olduğunu unutmamak gereklidir. Tavsiyem bir sonraki artış döneminde %25 yasal sınırda kira bedelini ödemenizdir. 10 yıllı tamamlamış kiracılar bakımından her uzama döneminin bitiminden 3 ay öncesi ev sahiplerinin kiracıları tahliye etmesi için yasal bildirimde bulunması gereklidir. Şayet ev sahibiniz size evi boşalt, evi boşaltmak zorundasın mecbursun gibi katlanılamayacak derecede baskı uygular ise sizinde bu konuda şikayet hakkınız bakidir. Sevgiler.
mesutburcu35@hotmail.com Öncelikle geri dönüşünüz için teşekkür ederim... Ev sahibi istediği zamda, bende devletin verdiği zamda ısrarcı olursak CİMER'in vereceği karar ne olabilir.. Tahliye için yasal bildirimin bir avukattan yazılı olarakmı gelmesi gerekir yoksa ev sahibinin şifaen söylemiş olması yeterlimidir... Kıymetli zamanınızı bizlere ayırdığınız için tekrar teşekkür ederim.. Sağlıklı ve huzurlu günler dilerim.... Saygılarımla... Mesut / Kadriye Işık Bürcü
Yorum yazarak Topluluk Kuralları’nı kabul etmiş bulunuyor ve haberbodrumgazetesi.com sitesine yaptığınız yorumunuzla ilgili doğrudan veya dolaylı tüm sorumluluğu tek başınıza üstleniyorsunuz. Yazılan tüm yorumlardan site yönetimi hiçbir şekilde sorumlu tutulamaz.
(0) (0)
Sitemizden en iyi şekilde faydalanabilmeniz için çerezler kullanılmaktadır, sitemizi kullanarak çerezleri kabul etmiş saylırsınız.